土地を選ぶとき、ほとんどの人が価格、広さ、交通の便、通勤距離、学校区で選んでいます。
もちろんそれも重要ですが、それ以外の重要な項目を見過ごしているクライアントが非常に多いです。
土地選びの際に、しっかりチェックして欲しい項目をまとめて解説します。
目次
■用途地域。
■地盤の確認。
■熱源の確認。
■用途地域。
「用途地域」ごとに建物の高さや面積の上限、建築位置、建築用途に関する決まりごとがあります。
・建築面積の上限（建蔽率）
・延べ床面積の上限（容積率）
・道路から外壁までの距離の制限（外壁のセットバック）
などなど
つまり単に土地の広さだけを知っても、その土地の中に最大どのくらいの大きさの住宅を建てられるのかは分かりません。
用途地域を考慮しないと全く分からないことなのです。
住宅検討目線で「用途地域」を分かりやすく紹介していきます。
＜住居系＞
・第一種低層住居専用地域
主に2階建ての住宅用の地域です。
低層の集合住宅も建てられます。
建蔽率や容積率、外壁のセットバックなどの制限は厳しめですが、その分、落ち着いた住宅街になります。
おすすめの住宅地域です。
・第二種低層住居専用地域
低層の住宅地域ですが、床面積150m2までの店舗が建てられます。
隣地がいきなりコンビニになる可能性のある地域です。
・第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
高さ制限のない住宅地域です。
隣地がいきなり高層マンションになる可能性のある地域です。
・第一種住居地域、第二種住居地域
上記の中高層住居専用地域の条件を緩和した地域です。
隣地がいきなりパチンコ屋になる可能性のある地域です。
・準住居地域
上記の第二種住居地域の条件を緩和した地域です。
隣地がいきなり自動車工場になる可能性のある地域です。
・田園住居地域
第一種低層住居専用地域とほぼ同じですが、農業直売所や農家レストランも建てられます。
住み方によってはおすすめです。
＜商業系＞
商業施設がメインの地域です。
今は閑静でも騒々しくなる可能性のある地域です。
＜工業系＞
工場がメインの地域です。
今は閑静でも、商業系と同様に騒々しくなる可能性のある地域です。
上記と併せて「22条区域内か」「22条区域外か」を確認して下さい。
商業系の地域に多いですが、22条区域外の場合は防火設備や網入りサッシなど耐火建築にする必要があります。
コストが大幅にアップします。
■地盤の確認。
地盤が良いと地震の被害も抑えられます。
建物の耐震等級を重視する人が多いですが、
地盤を重視したほうが地震の被害には有効です。
もちろん両方重視できれば尚よいですが…。
通常は建築会社との契約締結後に、専門業者が地盤調査をして正確な地盤情報を出します。
但しそれは土地購入後なので、そこで地盤の情報が分かったとしても手遅れです。
地盤調査までしなくても、建築会社に聞けば近隣データから大体の地盤情報は分かります。
また「地盤サポートマップ」などのWEBサイトで確認することもできます。
合わせて他の災害、水害や液状化の情報なども事前に確認しましょう。
地盤が悪い土地は杭を打ったり、地盤改良をして強度を高めますが、
過去に僕が担当したプロジェクトで杭の金額が数百万かかったこともあります。
最初から杭などの金額をある程度、把握していれば土地の候補がもっと広がります。
・高低差のある土地について。
高低差のある地盤が斜めの土地は価格が安く設定されてますが、追加で費用が発生します。
追加費用と合わせて考える必要があります。
高低差のある土地に建てる方法は下記の2種類あります。
1、擁壁、土留めコンクリートを用い地盤をフラットにする。
高低差、面積によって左右しますが、かなりのコストアップになります。
2、地盤は斜めのまま深基礎にする。
こちらもコストアップになりますが擁壁と比べると追加費用は半分程度になります。
土地の状況により選択肢が変わりますので専門家に相談しながら選択してください。
■熱源の確認。
「都市ガスが利用できる地域か」を確認して下さい。
熱源の重要性については「吹き抜けはいる？いらない？」の記事でも書いていますが、
暖房費のランニングコストが大きく変わります。
住宅の熱源は下記の選択肢があります。
・プロパンガス
・都市ガス
・灯油のみ（IHコンロの場合）
・灯油+プロパンガス（ガスコンロの場合）
・オール電化
まずプロパンガスはおすすめしません。
高断熱住宅を重視する人が多いですが何故ですか？
北海道のような寒冷地の場合、暖房費を抑えるためですよね？？
それをプロパンガスで高断熱住宅にしてもランニングコストは安くなりません。
都市ガス地域外の場合は、灯油を選択しIHコンロを選択することをおすすめします。
高断熱住宅で都市ガスか灯油のみを選択することがランニングコストを抑えるコツです。
土地選びは住宅を建てる上で非常に重要です。
土地を選ぶとき、土地の価格や広さ、交通の便で選ぶ事も大切ですが、
それぞれの家族が重視する土地購入の基準に、今回お伝えした３点も含めて検討して下さい。
長期間、安心して暮らすための住宅には欠かせない項目です。
目先のことだけではなく、もう一歩踏み込んだ視点で慎重に検討しましょう。
笠井啓介
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